¿Recibió usted su REDUCCIÓN de renta de Enero – Abril 2017?
Cuando ganamos la demanda legal en abril del 2017, muchos de los propietarios en Mountain View cumplieron con la reducción de renta, comenzando en Mayo del 2017 y bajaron la renta de los inquilinos (a los niveles de Octubre 2015). Ahora la fecha vigente de Diciembre 23, 2016 de la Estabilización de la Comunidad y Ley de Renta Justa, (CSFRA, por sus siglas en inglés) ha sido reconocida. Sin embargo, la reducción de renta también ha estado vigente para Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2017. Inquilinos que pagaron su renta más alta en eso cuatro meses tienen derecho a un reembolso por la cantidad que pagaron de más.
Por ejemplo, asuma que su renta de Octubre 2015 fue $1,800/mes, pero en Abril del 2017 fue de $2,100. Si el propietario estaba cumpliendo con la ley, él probablemente le rebajo su renta a $1800/mes comenzando en Mayo. Pero ahora él debe pagarle a usted por los cuatro meses del 2017 en los cuales usted pago $2,100. Él debe pagarle a usted $1,200 (4 x $300)!! haga Clic AQUÍ para bajar el volante con otro ejemplo de esta reducción de renta. (Si el propietario no le dio su reducción de renta comenzando en Mayo, él le debe a usted más.)
Usted puede pedirle al propietario que le haga un cheque por el reembolso. Usted también puede hacer un arreglo con el propietario para reducir por algunos meses la renta que paga hasta que se le cubra la cantidad que se le adeuda. Haga Clic AQUÍ para bajar una carta de muestra que usted le puede enviar al propietario pidiéndole el reembolso.
Si el propietario se niega a darle su descuento de renta, ¡usted tiene opciones! Usted puede presentar una petición con el Comité de Vivienda de Renta, o presentar un caso en la corte de reclamos menores.
Existen LICENCIADOS GRATUITOS disponibles para ayudarle a entender y hacer valer sus derechos. Ellos asta pudieran escribir una carta al propietario por usted y/o representarlo con su caso, si el propietario no cumple. Si usted desea asistencia jurídica, usted puede llamar a cualquiera de estos números:
- Community Legal Services in East Palo Alto (da servicio en Mountain View): 650-391-0354
- Law Foundation of Silicon Valley (da servicio en Mountain View): 408-280-2424
Es ilegal que el propietario tome represalias en contra de usted por hacer valer sus derechos.
¡Protecciones contra desalojo están en efecto! ¡Reducciones de alquiler llegaran pronto!
Gracias a un enorme esfuerzo de la comunidad, se ha ganado una victoria histórica para Mountain View! La Medida V entra en vigor el 23 de diciembre del 2016, y limitará aumentos de alquiler en departamentos construidos antes de 1995 y protegerá contra los desalojos sin causa justificada. Para evitar desalojos antes de esa fecha, el Consejo municipal ha aprobado una ordenanza de emergencia para hacer inmediatamente efectivas las protecciones de causa justa de la Medida V.
Conozca sus derechos!
Desalojos: Ahora su arrendador tiene que declarar una de las 9 “causas justas” enlistadas en la Medida V en cualquier aviso de terminación o aviso para desalojar (si usted vive en un edificio de departamentos de tres unidades o más). Unicamente los condominios, dúplex, casas unifamiliares y departamentos construidos despues del 2016 están exentos de esto. Si usted recibió una notificación para desalojar (60-días o 30-días) – aun cuando haya sido antes del 15 de noviembre – usted debe ponerse en contacto con uno de los recursos legales enlistados a continuación tan pronto como sea posible para obtener ayuda. Si a usted le han hecho entrega de los papeles de la corte “retención ilícita”, ¡no espere!
Law Foundation of Silicon Valley: 408-280-2424, Bay Area Legal Aid: 408-850-7066,
Asian Law Alliance: 408-287-9710, Project Sentinel: (650) 282-2514
Reducción de la renta: Muchos hogares calificarán para una reducción de renta cuando la Medida V entre en vigor el 23 de diciembre del 2016. Usted debe vivir en un edificio de departamentos construido antes del 1 de febrero de 1995 con tres unidades o más. Si se mudó a su departamento antes del 19 de octubre de 2015, cuando usted pague su alquiler de enero del 2017, usted puede pagar legalmente la cantidad vigente en octubre de 2015. Si se mudó a su departamento después del 19 de octubre de 2015, puede pagar la cantidad que se le cobró por el alquiler cuando recién se mudó dentro. Una carta se publicará en mvtenantscoalition.org que usted puede enviar junto con su alquiler de enero de 2017 en caso de que su arrendador no esté al tanto del cambio en la ley.
Preguntas frecuentes sobre la reducción de las rentas
¿Qué pasa si mi arrendador insiste en el alquiler ilegal? Si su arrendador le da una “notificación de tres días para pagar o desalojar” en respuesta a su pago de alquiler reducido de enero, usted tiene opciones:
- Pagar la cantidad más alta, de inmediato (dentro de los 3 días). Mantenga los recibos de pago para que pueda solicitar al comité de vivienda de alquiler un reembolso y una reducción de alquiler.
- Puede no hacer nada. Su arrendador puede hacerle entrega con documentos judiciales de desalojo (“retención ilícita”). Si usted recibe esos papeles, usted puede defenderse, pero usted tiene solamente cinco días para presentar documentos a la corte. Llame a uno de los números de teléfono arriba para obtener ayuda legal inmediatamente.
¿Es aplicable la reducción de la renta aun si firmo un nuevo contrato de alquiler más alto después de octubre 2015? Creemos que usted tiene un fuerte argumento de que todavía califica para la reducción. Si su arrendatario está en desacuerdo, busque ayuda legal.
¿Recibiré un reembolso por el alquiler que pague entre octubre de 2015 y enero de 2017? No. La medida V no es intencionada para dar un reembolso por el alquiler pagado antes de que entrara en vigor.
¿Cómo averiguo cuándo se construyó mi edificio de departamentos? Escriba la dirección de su edificio de departamentos en la barra de búsqueda en uno de los siguientes sitios: zillow.com, redfin.com, trulia.com. El año de construcción debe aparecer. Una lista de departamentos que califican se encontrara en mvtenantscoalition.org
¿Más preguntas? Contacte City Hall: (650) 903-6379 o neighborhoods@mountainview.gov. O vea mountainview.gov/rentstabilization y mvtenantscoalition.org para información actualizada.
Este mensaje es distribuido por la Coalicion de Inquilinos de Mountain View
MVTC tiene la intención de diseminar información precisa sobre lo que la Medida V significa para los inquilinos en Mountain View. Sin embargo, debido a que la Medida V es completamente nueva, y todas las leyes pueden estar sujetas a diferentes interpretaciones, MVTC no puede ser responsable de ningún uso al cual se ponga esta información en este sitio web. No confíe en esta información sin consultar a un abogado o la agencia apropiada acerca de sus derechos en su situación particular.
PREGUNTAS FRECUENTES
¿Por qué necesitamos esta ley? Al igual que muchas comunidades en el área de la bahía, Mountain View se ha visto afectada en los últimos meses por el rápido – y legal – desplazamiento de los inquilinos que nunca hicieron nada malo. Debido a que el mercado está al rojo vivo en este momento, y los propietarios pueden cobrar alquileres elevados, tienen un incentivo económico para aumentar los alquileres o para desalojar a los inquilinos que no pueden pagar alquileres más altos. Esta ley protegería a nuestra comunidad y nos permitirá preservar la diversidad que hace un gran Mountain View, al tiempo que permite a los propietarios obtener un rendimiento razonable y justo de su inversión.
No se trata simplemente de control de Rentas?
No es “control de Rentas,” porque los propietarios pueden establecer el precio de la renta inicial de acuerdo al mercado. Además, un propietario todavía puede elegir la cantidad a aumentar la renta, siempre y cuando se encuentra dentro lo permitido.
¿Hay otras ciudades que tienen estas leyes? ¿Funcionan?
Algunas ciudades de CA ya tienen la estabilización de Rentas y Causa Justa para desalojo, incluyendo Santa Mónica, East Palo Alto y San Francisco. Nada es perfecto, pero estas leyes proveen protecciones básicas para prevenir las consecuencias no deseadas de un mercado de la vivienda de alquiler fuera de control.
Esta ley causaria que los desarrolladores ya no quieran construir más viviendas en Mountain View? NO! La ley no puede-y-no aplicará a cualquier nueva construcción. No hay razón por la que tendría un efecto negativo en el desarrollo.
Qué pasa si quiero alquilar mi vivienda unifamiliar, o una habitación en ella?
Casas unifamiliares, dúplex, y unidades de compañía, no están cubiertas por la ley de Estabilización de Rentas o “Causa Justa”.
¿Es esto justo para los propietarios?
Las medidas de estabilización de alquiler permiten a los propietarios obtener un retorno razonable de su inversión. Si en un caso determinado un propietario no obtiene una ganancia justa, puede solicitar una audiencia al comité de rentas para explicar y pedir aumentar el alquiler más.
No entiendo el propósito del comité; ¿puedes decirme más?
El Comité tendrá varias funciones. Uno de ellos es asegurarse de que todos los propietarios e inquilinos entiendan la ley y sepan cual fue en ese ano el Indice de Precios al Consumidor. Otra es la de llevar a cabo audiencias entre los propietarios o arrendatarios que piensan que los límites legales sobre la renta no son justos, ya sea demasiado alto o demasiado bajo. El comité también estará a cargo de la creación de regulaciones relacionadas con esta nueva ley.
Si firmo la petición, tengo que votar “sí” sobre la enmienda en noviembre?
¡No necesariamente. Firmar la petición sólo significa que usted piensa que la gente de Mountain View debe decidir qué hacer respecto a esta ley.
¿Qué quiere decir que no puedo ser desalojado a menos que el propietario tenga una “buena” razón?
Actualmente el propietario puede desalojar a un inquilino sin tener que mostrar ningún tipo de razón en absoluto. Siempre y cuando den aviso de 60 días, por ejemplo, pueden desalojar a un inquilino que ha vivido en el mismo apartamento durante años, pagado el alquiler puntualmente, y nunca ha causado ningún problema solo porque quiere subir la renta inmensamente. Pasando esta ley NO lo podrá hacer!
Estabilización de Rentas
- Una vez que un inquilino se mueve en, el aumento de alquiler se limita al “Ajuste General Anual” de índice de precios al consumidor del año (IPC, una herramienta de medición de la inflación), con piso de aumento del 2% y el límite máximo de aumento del 5%
- No hay un aumento de más de 1 alquiler en un período de 12 meses
- El arrendador podrá fijar la renta inicial para un nuevo inquilino a precio de mercado
- Si el propietario se salta un aumento, pueden ponerse al día más tarde, pero nunca más de un aumento del alquiler 10% en un año determinado
Causa justificada para desalojo y reubicación
- Los inquilinos sólo pueden ser desalojados (“la terminación del arrendamiento”) si el propietario tiene una razón justificada:
- El inquilino ha hecho algo malo: no pagar el alquiler, incumplimiento del contrato de arrendamiento, disturbio, actividad delictiva / alteración del orden público, o impedir acceso al arrendador cuando sea requerido por la ley.
- El inquilino NO ha hecho nada malo, pero el propietario necesita hacer reparaciones sustanciales para cumplir con el código, el propietario o miembro de su familia tiene la intención de moverse en la unidad, la unidad no estará renta, o será demolida
- Si la terminación no es culpa del inquilino, éste es elegible para asistencia de reubicación y tendrá preferencia para regresar a vivir en la unidad si esta es puesta nuevamente en renta.
Exepciones
Algunas viviendas de alquiler no están cubiertas por Causa Justa o Estabilización de Rentas: casas unifamiliares, condominios, unidades construidas después de 01/02/1995, unidades construidas después de la fecha de vigencia de la ordenanza, unidades construidas en el mismo terreno (“compañero”) unidades, dúplex, hoteles , hospitales, residencias, viviendas de protección oficial, etc.
La Ley se inactivara si ya no es necesaria
En caso que el mercado de la vivienda de alquiler cambie (si hay más de una tasa de vacantes del 5% como promedio durante un año completo), la estabilización de rentas y la Causa Justificada para desalojo podría ser “desactivada”, ya que ya no son necesarias para evitar el desplazamiento de miembros de la comunidad.
Las peticiones de Ajuste de Rentas (ascendente o descendente)
Petición para un ajuste al alza: El dueño puede hacer una petición para un mayor incremento de renta para asegurar una ganancia justa si él / ella está de acuerdo con la ordenanza
Petición de ajuste a la baja: El inquilino puede solicitar la baja en alquiler si la unidad no está en condiciones habitables o si los servicios son reducidos (por ejemplo, eliminar espacio de estacionamiento o cerrar la piscina)
Comité de Rentas de Viviendas
- 5 miembros designados por el Ayuntamiento por términos escalonados de 4 años
- No más de 2 pueden ser propietarios
- Dar a conocer ajuste anual general de cada año
- Celebrar audiencias para determinar incrementos o reducciones de renta.
ARGUMENTO A FAVOR DE LA MEDIDA “V”
Votar SÍ a la Medida “V” para proteger a Mountain View de la mayor amenaza que enfrenta nuestra comunidad: Alarmante incremento de las rentas. Familias trabajadoras están perdiendo sus hogares. Maestros valiosos, enfermeras y empleados de tecnología están dejando Mountain View porque las rentas se vuelven inaccesibles.
A los propietarios que mantienen las rentas razonables, gracias!
Votar SÍ en la Medida “V” para detener los aumentos de oportunistas aumentos de renta y desalojos injustificados.
La Medida “V” hace que los costos de vivienda sean predecibles y estables, liberando a las personas mayores y otros de constante temor de perder sus hogares. Las rentas se han disparado un 54% desde 2012. Los salarios no han seguido el mismo ritmo, lo cual pone una profunda presión en nuestra comunidad. A medida que perdemos miembros de la familia y queridos miembros de la comunidad, se pierde la calidad de vida de Mountain View.
Votar SÍ en la Medida “V” para proteger a más de 14.000 familias que pagan rentas, al mismo tiempo que es justa con los propietarios:
~ Permite incremento en las rentas de 2 a 5% anual, dependiendo de la tasa de inflación (por lo general de 2 a 3%);
~ Permite un incremento mayor en caso que el costo de mantenimiento o impuestos a la propiedad aumenten o si el propietario no aumenta la renta un año;
Limita ~ desalojos a situaciones específicas (alquiler sin pagar, actividad ilegal, etc.), previene de los desalojos sólo para aumentar las rentas;
~ Protege a las familias de represalias impidiendo que el miedo de reportar condiciones inseguras o falta de mantenimiento sea motivo desalojos;
~ Exime a todas las unidades construidas después del 1 de febrero de 1995, así como todas las viviendas unifamiliares, dúplex, segundas unidades, y todas las nuevas viviendas (no desalienta la construcción de nuevas viviendas);
~ Regresa las rentas a niveles de octubre de 2015;
~Crea un comité independiente para administrar y hacer cumplir la ley, proporcionando la flexibilidad, la responsabilidad y la transparencia en sus funciones;
~ Permite la creación de protecciones similares para los residentes de casas móviles.
Para muchas familias que trabajan duro, la Medida “V” es su última esperanza para seguir siendo parte de nuestra comunidad. La Medida “V” es nuestra oportunidad para proteger a nuestra comunidad y nuestra calidad de vida.
Únase a los maestros, empleados de alta tecnología, enfermeras, propietarios, jubilados, y a la Coalición de inquilinos de Mountain View y VOTE SI a la Medida “V”.
Vote SÍ en la Medida “V” para proteger el futuro de Mountain View. Vote SÍ a la Medida “V”.
Monique Kane, Arrendador, ex director del Mountain View de CHAC
Ayinde Rudolph, Superintendente del Distrito Escolar de Mountain View Whisman
Lenny Siegel, Propietario, miembro de Mountain View Ayuntamiento
Michael Love, Pastor de la Iglesia Trinity United de Mountain View
Evan Ortiz, Comisionado de Relaciones Humanas de Mountain View (título para identificación solamente)
Mountain View Tenants Coalition 